לפי אריסטו מתקיים יחס הפוך בין גילויין של מחלות הגוף לבין מחלות הנפש: הראשונות נעשות גלויות וקלות לאבחון ככל שחולף זמן במהלך הפרוגנוזה, בעוד שהאחרונות נעשות מודחקות ונסתרות, עיוורות ובלתי נתפסות ככל שהן מתקבעות ומתבצרות בתוך המרתף ועליית הגג של הבית הפנימי.
יחס דומה מתקיים בעולם התכנון והבנייה בין בנייה גלויה ובלתי חוקית לבין ליקויים תכנוניים-מנהליים אשר נולדו מהחלטות שקופות של ועדות לתכנון ולבנייה.
בטבורו של אזור המוגדר בתוכנית כאזור לתעשייה קלה, שוכן מזה שלושים שנה בית חולים סיעודי ובו 120 מטופלים. בית החולים שכן בזמנו באזור מגורים, אך לאור התנגדות השכנים הוחלט להעבירו למיקומו הנוכחי. ראש העיר פנה בזמנו באופן אישי אל הבעלים של המבנה, וביקש שיסב את בית המלאכה המתוכנן לבית חולים סיעודי.
וכך היה.
בית החולים פעל כסדרו, קיבל את אישור משרד הבריאות, אישור כיבוי אש ואישור ההגנה על הסביבה.
נציין כי הגדרת הייעוד כ"תעשייה קלה" מאפשרת גם שימוש למבנים מסחריים. בית החולים פועל למטרת רווח, ולכן מוגדר כמבנה מסחרי. מצאנו אפוא שהשימוש כבית חולים סיעודי תואם את ייעוד תוכנית המתאר.
אולם בעיה אחת נותרה בלתי פתורה: השימוש במבנה הוא לצורך בית חולים סיעודי, ואילו ההיתר שניתן לבית החולים הסיעודי הוא היתר לבית מלאכה.
מה ניתן לעשות?
במשך שנים דרשה הוועדה המקומית ממפעיל בית החולים להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג.
אולם פתרון זה בעייתי:
ראשית, שימוש חורג נועד לשמש כפתרון זמני ולא להסדיר מצב ארוך טווח.
בנוסף, כאשר מגישים בקשה לשימוש חורג נדרש לפרסם הודעה על אודות הבקשה, כך שמי שאין דעתו נוחה מהשימוש יכול להתנגד לבקשה ואף להביא לדחייתה.
במקרה זה עומד לצידנו סעיף 145ה לחוק התכנון והבנייה, המתיר לרשות הרישוי של הוועדה המקומית, בתנאים שנקבעו בחוק, לאשר שימוש שנקבע בהיתר – מבלי להיזקק להליכי שימוש חורג.
סעיף 145ה(ו) קובע מפורשות:
"על אף הוראות פרק זה, על אישור לשינוי שימוש לפי סעיף זה, יחולו הוראות סעיף זה בלבד ולא יראו בשינוי שימוש כאמור שימוש חורג."
המחוקק קבע סד זמנים קצר לאישור הבקשה. את הבקשה לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק יש להגיש לרשות הרישוי, אשר תחליט בבקשה בתוך 30 ימים, ואם לא החליטה רשות הרישוי בתוך התקופה האמורה – ניתן להגיש ערר תוך 15 ימים מתום התקופה.
להלן נוסח סעיף 145ה (המתוקן):
"145ה. (א) על אף האמור בחוק זה רשות הרישוי המקומית תיתן אישור לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק (בסעיף זה – אישור לשינוי שימוש), אם התקיימו כל אלה:
השימוש המבוקש למטרת עסק הותר בתכנית החלה על המגרש והוא תואם אותה ואת ההנחיות המרחביות החלות על המגרש;
התכנית שלפיה מבוקש האישור לשינוי שימוש אושרה לאחר יום תחילתו של חוק זה כאמור בסעיף 279;
הבקשה אינה כוללת עבודות הטעונות היתר;
הבקשה אינה למטרת מפעל לייצור תעשייתי;
השימוש המבוקש למטרת עסק אין בו כדי לפגוע בסביבה, בבריאות הציבור או בבטיחותו, או לשנות משמעותית את אופי הסביבה.
(ב) ניתן אישור לשינוי שימוש, לא יידרש כל אישור נוסף של מכון בקרה ולא יהיה צורך בקבלת היתר נוסף על ההיתר הקיים.
(ג) (1) רשות הרישוי תחליט בבקשה לפי סעיף זה, לאחר שדנה בהערות שהוגשו לה לפי התקנות האמורות בסעיף קטן (ה), ככל שהוגשו, בתוך 30 ימי עבודה מיום שנקלטה;
(2) לא החליטה רשות הרישוי המקומית בתוך התקופה האמורה בפסקה (1), יראו זאת כסירוב לתת אישור ורשאי המבקש להגיש את בקשתו לוועדת הערר בתוך 15 ימים מתום התקופה האמורה; ועדת הערר תחליט בבקשה בתוך 30 ימים מהיום שהוגשה לה.
(ד) הרואה את עצמו נפגע מהחלטת רשות הרישוי המקומית לסרב לבקשה לפי סעיף זה או לדחות הערה שהוגשה לפי סעיף זה רשאי לערור לפני ועדת הערר בתוך 15 ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה; ועדת הערר תחליט בערר בתוך 30 ימים מיום הגשתו.
(ה) שר הפנים יקבע בתקנות הוראות בדבר אופן הגשת בקשה לאישור לשינוי שימוש ותנאים מוקדמים להגשתה, ובכלל זה הגשתה בדרך מקוונת, פרטי הבקשה, הסכמתם הנדרשת של בעלי הזכויות במקרקעין לגביהם הוגשה הבקשה, משלוח הודעות ושמיעת הערות בעלי זכויות כאמור שלא נתנו את הסכמתם לבקשה, וכן תקופת תוקפו המזערית של אישור לשינוי שימוש.
(ו) על אף הוראות פרק זה, על אישור לשינוי שימוש לפי סעיף זה, יחולו הוראות סעיף זה בלבד ולא יראו בשינוי שימוש כאמור שימוש חורג."
נראה כי בדוגמה שלפנינו התקיימו לכאורה כל דרישות סעיף 145ה(א) במלואן.
השימוש כבית חולים סיעודי תואם כאמור את תכלית תוכניות המתאר, ולא נותר עתה אלא לשנות את מטרת השימוש המסחרי שנקבעה בהיתר – משימוש של מסחר ובית מלאכה לשימוש של בית חולים סיעודי המהווה עסק מסחרי.
בנסיבות אלה, דרך המלך במקרה שלפנינו היא להגיש לרשות הרישוי בקשה לשינוי מטרת השימוש – מבית מלאכה לבית חולים סיעודי, בהתאם לסעיף 145ה לחוק התכנון והבנייה.
זוהי פרוצדורה מהירה ונוחה בהרבה מהגשת בקשה לשימוש חורג, ואינה מצריכה פרסום ושמיעת התנגדויות. כמו כן, מדובר באישור קבוע ואין צורך לחזור ולהגיש בקשה חדשה מדי כמה שנים.
ללא יישום הפתרון הנ"ל, העסק יעבוד למעשה בתוך מלכודת תכנונית שבה היתר לשימוש חורג טעון אישור מחודש בכל "קדנציה" נוספת, באופן שיוצר תלות קיומית של הבעלים ושל היורשים בהרכבים העתידיים של חברי הוועדה המקומית. כך שלא מדובר רק בפתרון נוח וחסכוני, אלא בגלגל הצלה ממש מפני סכנת סגירה ברגע האחרון של שעון החול.
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי