פעמיים בחיים בלבד: המלכודת שגובה מנפגעי איבה ונכים 150 אלף שקל

לדברי עו"ד ניל נחום, הצורך לחדד את הנושא נובע ישירות מהמלחמה. "אנחנו אחרי שלוש שנים של לחימה בכל החזיתות", הוא אומר. "אם פעם צה"ל נערך להתמודד בשנה עם מספר מצומצם של פצועים קשה, היום המספרים נמדדים במאות ובאלפים. הרבה אנשים הצטרפו למעגל השכול, והרבה אנשים הפכו לבעלי מוגבלות בעקבות זה, לוחמים ואזרחים כאחד." לדבריו, רבים מהם אינם מודעים לכך שמעמדם המשפטי משנה באופן מהותי את המס שהם ישלמו על רכישת דירה, ושדווקא בשלב הזה, שבו איש עדיין לא חושב על עורך דין, נקבע גורל ההטבה.

עו"ד ניל נחום מבהיר שההטבה המרכזית אינה מענק ואינה הלוואה, אלא הקלה עמוקה במס הרכישה. "במקום מדרגות המס הרגילות, הזכאי משלם מס רכישה בשיעור של חצי אחוז בלבד", הוא מסביר. מקורה בתקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, וההנחיה המקצועית העדכנית לגביה היא הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 3/2024.

לדבריו, ברכישת דירה יחידה ששוויה אינו עולה על 2,500,000 שקל ניתנת גם מדרגת אפס אחוז על החלק עד כ-1.98 מיליון שקל, ורק היתרה מחויבת בחצי אחוז. "אבל אם שווי הדירה עולה על שני מיליון וחצי, או שאין מדובר בדירה יחידה, משלמים חצי אחוז מהשקל הראשון על מלוא השווי", הוא מדגיש.

לעו"ד עמית פרידמן ג'ובאני באתר zap משפטי

לאתר של עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני

כאן, מציין עו"ד ניל נחום, טמונה נקודה שנעלמת מעיני רבים. "הסף לנפגע פעולות איבה עומד על דרגת נכות צמיתה של 19 אחוז ומעלה בלבד", הוא אומר. "זה סף נמוך משמעותית מהמקובל בזכאויות אחרות, ואותו סף חל גם על נכי צה"ל." לשם השוואה, הוא מסביר, נפגעי תאונות עבודה ונכי רדיפות הנאצים נדרשים ל-50 אחוז, ובנכות כללית הסף עומד על 75 אחוז דרגת אי-כושר להשתכר.

הוא מוסיף שהזכאות חלה גם על עיוורים בעלי תעודה בתוקף לצמיתות, וגם על בני משפחה של חייל שנספה במערכה, יתום עד גיל 50, וכן על בני משפחתו של נפגע פעולות איבה שנפטר כתוצאה מהפגיעה.

"עכשיו אנחנו מתחילים לדבר באמת", אומר עו"ד ניל נחום. לדבריו, ההטבה נשמעת אחידה, אבל שוויה הכלכלי משתנה בסדרי גודל לפי סוג העסקה. "בדירה יחידה זולה היא כמעט חסרת ערך, כי מדרגת האפס הרגילה ממילא פוטרת את רוב השווי ממס. אבל בדירה נוספת, שעליה חל שיעור של שמונה אחוז כבר מהשקל הראשון, אותה הטבה בדיוק שווה מאות אלפי שקלים."

הוא ממחיש את הפער במספרים, לפי מדרגות המס התקפות לשנת המס הנוכחית ולהמחשה בלבד. בדירה יחידה בשווי שני מיליון שקל, לדבריו, החיסכון עומד על כ-638 שקל בלבד. בדירה יחידה בשווי שלושה מיליון שקל הוא עולה לכ-30,500 שקל, ובדירה יחידה בשווי חמישה מיליון שקל מדובר כבר על חיסכון של כ-120,500 שקל. לעומת זאת, בדירה שנייה בשווי שני מיליון שקל החיסכון מזנק לכ-150,000 שקל, ובדירה שנייה בשווי שלושה וחצי מיליון שקל ההטבה שווה כ-262,500 שקל.

"ההטבה במס רכישה לנכים היא אחת ההטבות הגדולות שהמדינה מעניקה, אבל היא מוגבלת לפעמיים בחיים, ורוב האנשים לא יודעים את זה", אומר עו"ד ניל נחום. "הם מממשים אותה בעסקה הראשונה שמזדמנת, בלי לבדוק כמה היא באמת שווה שם."

מעבר לגובה ההטבה, מסביר עו"ד ניל נחום, שני תנאים הם אלה שגורמים לזכאים לאבד אותה. "הראשון - הנכס חייב לשמש למגורי הרוכש בפועל ("לשם שיכונו"), לא להשקעה ולא להשכרה." הוא מפנה לפסיקה שקבעה כי לא די בכוונה סובייקטיבית להתגורר: בני זוג שרכשו דירה בהטבה והשכירו אותה איבדו אותה, ונגבה מהם בדיעבד הפרש של כ-100,000 שקל.

"התנאי השני הוא מגבלת הפעמים", הוא ממשיך. "התקנה קובעת במפורש שההטבה תינתן לאדם אחד פעמיים בלבד במהלך חייו." לדבריו, בני זוג נחשבים ליחידה אחת, וההטבה ניתנת גם לבן או בת הזוג אם היו נשואים במועד הרכישה או נישאו בתוך שנים עשר חודשים ממנה. הוא מציין חידוש בהוראת הביצוע האחרונה, שלפיו ידועים בציבור אינם נדרשים עוד להינשא בתוך אותה תקופה כדי ליהנות מכך.

עו"ד ניל נחום מסביר ששילוב שני התנאים האלה יוצר את הבעיה המרכזית. "ההטבה מוגבלת לפעמיים בחיים, ושוויה משתנה בסדרי גודל בין עסקה לעסקה", הוא אומר. "המשמעות היא שהשאלה בעסקה הראשונה אינה האם אני זכאי, אלא האם זו העסקה שכדאי לבזבז עליה אחת משתי הפעמים."

מכאן, הוא מסביר, נגזר העיקרון המעשי: מי שצפוי לרכוש יותר מדירה אחת צריך לשקול לרכוש את הדירה הראשונה בלי לממש את ההטבה, ולשמור אותה לעסקה שבה היא שווה באמת. "אבל כאן חוזר תנאי המגורים בפועל", הוא מזהיר. "כאמור,לשמור אותה לדירה הבאה עובד רק אם זו תהיה הדירה שבה הזכאי אכן יתגורר." תכנון כזה, לדבריו, מחייב הסתכלות קדימה על כל שרשרת הרכישות ועל סדר הביצוע, ולא ניתן לעשות אותו בדיעבד, אחרי שהשומה כבר הוגשה.

מלבד עצם השאלה מתי לממש את ההטבה, מונה עו"ד ניל נחום כמה צמתים נוספים שבהם תזמון נכון עושה את ההבדל. לדבריו, מועד קביעת הנכות משפיע, ומי שטרם עבר ועדה רפואית צריך לתזמן את העסקה מול ההליך ולא להפך. גם תזמון הנישואין מול הרכישה יכול לשנות את החיוב, שכן פער של חודש בתאריך עלול להוציא את בן הזוג מגדר הזכאות. מנגד הוא מציין, כי אם בני הזוג רכשו יחד לפני הנישואין ונישאו בתוך שנים עשר חודשים מהרכישה, התקנה מורה על החזר המס העודף ששילם בן הזוג.

הוא מוסיף שנכה המקבל זכות במקרקעין ללא תמורה מקרוב יכול לשלב את ההטבה שלו עם הטבת ההעברה מקרוב, שילוב הדורש בנייה נכונה של העסקה מראש. ההטבה יכולה לשמש גם לרכישת קרקע לצורכי בנייה עצמית, אך אז, הוא מדגיש, השומה מוצאת בחיוב מלא, ההפרש מוקפא, ולאחר שלוש שנים נבדק אם הוצא היתר בנייה והחלה בנייה בפועל. מי שאינו עומד בלוח הזמנים מאבד את ההטבה.

"ההבדל בין מימוש נכון של ההטבה למימוש שגוי שלה נמדד בעשרות ולעיתים במאות אלפי שקלים", מסכם עו"ד ניל נחום, "והוא נקבע בשלב שבו רוב האנשים עוד לא חושבים על עורך דין."

שאלה שחוזרת, אומר עו"ד ניל נחום, היא מה קורה עם מי שרכש דירה, שילם מס רכישה מלא, ורק אחר כך גילה שהיה זכאי להטבה. "קיים מסלול של בקשה לתיקון שומה, והמועד להגשתה הוא עד ארבע שנים אם השומה אכן מתוקנת, ההחזר נושא הצמדה למדד וריבית הנצברות מיום התשלום ולא מיום הבקשה, סכום שיכול להסתכם לעשרות אלפי שקלים בעסקה בעלת ותק.

עם זאת הוא מדגיש שאין כאן הבטחה. "השאלה אם אי דרישת הטבה שהיית זכאי לה נחשבת טעות לעניין הסעיף עוד לא הוכרעה באופן חד משמעית. יש מגמה מרחיבה בפסיקה, ויש גם עמדה מנוגדת." נוסף על כך, מאחר שההטבה מותנית במגורים בפועל, מי שמבקש אותה בדיעבד יידרש להוכיח שהתגורר בנכס.

משרד פרידמן ג'ובאני ושות' עוסק בדיני מקרקעין, נדל"ן ומיסוי מקרקעין ומתמחה בליווי עסקאות מורכבות על כל שלביהן. המשרד מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות יד ראשונה ויד שנייה, מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית ומחיר מטרה, ומעניק ליווי משפטי שוטף לחברות בנייה ויזמים - תוך שילוב בין הצד העסקי של העסקה לבין תכנון המס שלה.

הכתבה באדיבות ZAP משפטי

*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי