על רקע התגברות האנטישמיות בעולם, ובמיוחד מאז השביעי באוקטובר, יותר ויותר יהודים מחו"ל מבקשים לרכוש דירה בישראל, בין כמקום מפלט, עוגן רגשי או כהשקעה שתשמש אותם גם כדירת נופש. אבל עסקת נדל"ן חוצת גבולות מורכבת בהרבה מרכישה רגילה. עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני, המתמחה בנדל"ן ובליווי לקוחות זרים בעסקאות נדל"ן בארץ, ממפה את המלכודות שחשוב להכיר מראש.
עורך דין אחד לא מספיק, צריך את הנכון
לדברי עו"ד פרידמן ג'ובאני, כאשר תושב זר רוכש דירה בישראל חשוב מאוד שילווה אותו עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן, ובה בעת בעל ניסיון בהתנהלות מול לקוחות זרים העושים רכישות בארץ. הוא עצמו מלווה עסקאות כאלה לא מעט, ובין לקוחותיו הבולטים חברה זרה שמאוגדת באנגליה ומבצעת עסקאות נדל"ן בישראל.
הסטטוס המשפטי קובע גם את גובה המס
"הדבר הראשון שיש לבדוק", מציין עו"ד פרידמן ג'ובאני, "הוא הסטטוס המשפטי של הרוכש. האם הוא יהודי, והאם הוא יכול בהמשך לעלות לארץ". תושב זר משלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר מזה של תושב ישראל, ולדבריו מדובר בשיעור מהותי. עם זאת, מי שמתכוון לעלות לארץ עשוי ליהנות מהקלה משמעותית במס הרכישה.
חשוב מאוד, הוא מדגיש, גם התזמון: "גם אם אדם קונה דירה כעת ומתכוון לעלות רק בעוד מספר שנים, לעיתים ניתן לבוא ולבקש בדיעבד החזר או התאמה. בד בבד, אין להניח שיהודי שגר בחו"ל נחשב אוטומטית לאזרח ישראלי לצורכי מס. צריך להראות כוונה או תוכנית ממשית לעלות לארץ, אחרת הרשויות לא יכירו בכך.
דירה יחידה? תלוי מה קורה בחו"ל
נקודה נוספת שיש לבחון היא האם לרוכש יש דירה במדינה שבה הוא מתגורר. גם אם קיימת דירה כזו, ייתכן שהיא לא תיחשב לצורך המס בישראל, אך לשם כך צריך לעיתים להציג אישורים לרשויות המס במדינת המגורים, המעידים שאין לרוכש נכסים נוספים כדי ליהנות מהפטורים הקיימים בישראל. עו"ד פרידמן ג'ובאני מספר שנדרש לכך לא פעם מול רשויות המס בצרפת ובגרמניה, עבור לקוחות שגרים שם.
הבעיה שאף אחד לא חושב עליה: איך מעבירים את הכסף
אחד הנושאים הקריטיים ביותר, שאנשים כמעט לא לוקחים בחשבון, הוא העברת הכספים לארץ. רבים סבורים שאפשר פשוט להעביר את הכסף מחו"ל לישראל בקלות, אבל המציאות שונה. פעמים רבות צריך לפתוח חשבון בנק בישראל, שאליו יגיעו הכספים מהחשבון הפרטי בחו"ל, וככל שהאישיות המשפטית של הרוכש מורכבת יותר, כך גם העניין מסתבך.
כדי להמחיש, פרידמן ג'ובאני מספר על עסקה שבה ייצג מוכר של נכס בישראל בשווי כמה מיליונים, שהוחזק על ידי חברה זרה רשומה בארצות הברית: "אותו אדם לא הצליח לפתוח חשבון בנק בארץ עבור החברה הזרה, ואף בנק לא רצה לשתף פעולה רק לאחר מסע שכנועים ממושך הצלחנו לשכנע את אחד הבנקים. אלא שאז הבנק של הקונים סירב בכל תוקף להעביר את הכסף לאותו חשבון. כך נוצר מצב שבו החוזה היה גמור ומוכן לחתימה, והבעיה המרכזית הייתה פשוט כיצד מעבירים את הכסף". הלקח, לדבריו, ברור: יש לתכנן את העברת הכספים כבר מתחילת הדרך.
נדבך משמעותי בכך הוא הוכחת מקור הכסף: "הבנקים דורשים מסמכים כדי לאפשר את העברת הכספים ולוודא שאין קשר להלבנת הון או למימון טרור, במסגרת נהלי 'הכר את הלקוח'. לעיתים המשמעות היא שהרוכש נדרש לגייס יותר כסף כדי להשלים את הרכישה.
חתימה מרחוק: ייפוי כוח, נוטריון ואפוסטיל
נושא מהותי נוסף הוא החתימה על המסמכים כשהרוכש נמצא בחו"ל. או שהוא מגיע לארץ למעמד החתימה, או שהוא מעניק ייפוי כוח לעורך דין בישראל שהוא סומך עליו ושיודע מה הוא עושה. הפרוצדורה ארוכה: יש לחתום מול קונסוליה ישראלית או מול נוטריון ציבורי, לקבל אישור אפוסטיל, ולהעביר את מסמכי המקור לארץ בצירוף תרגום.
פרידמן ג'ובאני מזהיר שחשוב להכיר את הפרוצדורה על בוריה. "אם ייפוי הכוח אינו ערוך לפי התקנות והנהלים, או שחסרים בו פרטים מהותיים, הרשויות בארץ עלולות לא להכיר בו, והמשמעות היא לחזור על כל התהליך מחדש, לשלוח שוב את האדם לקונסוליה או לנוטריון. הקונסוליות לעיתים רחוקות מאזור המגורים והתורים ארוכים, וכל אלה משתנים שיכולים להשפיע ישירות על מועד החתימה."
כשעורך הדין הופך לאיש האמון
יש גם משמעות לשאלה אם מדובר בדירה חדשה או בדירה יד שנייה. דירה חדשה עשויה להימסר רק בעוד מספר שנים, ואילו דירה יד שנייה בתוך חודשים. במקרה של דירה חדשה עולה השאלה מי מקבל את החזקה ומי מתנהל מול היזם או הקבלן בכל הנוגע להחזקה או לשינויים בדירה.
"כשהרוכש נמצא בחו"ל", מוסיף עו"ד פרידמן ג'ובאני, "תפקידו של עורך הדין הופך למשמעותי הרבה יותר. מרכז הכובד עובר אליו, והוא נעשה איש אמונו של הלקוח, פועל לפי הנחיותיו מרחוק. לכן נדרש קשר של אמון הדדי חזק במיוחד, ועורך דין שכבר ביצע בעבר עסקאות עם לקוחות מחו"ל, כי לא כל עורך דין מנוסה בכך."
העלויות הנוספות שחייבים לקחת בחשבון
לבסוף, פרידמן ג'ובאני מזכיר שברכישה מחו"ל יש עלויות שמעבר לעסקה רגילה: אישור המסמכים בחו"ל, החתימה מול הנוטריון הציבורי, האפוסטיל שיש לקבל מבית המשפט ותרגומי המסמכים. אלה עלויות נלוות ייחודיות לרוכש מחו"ל, ויש לקחת אותן בחשבון מראש.
"לאור המגמה ההולכת וגוברת", אומר עו"ד פרידמן ג'ובאני, "מדובר בנושא שנוגע בכאבים אמיתיים של אנשים רבים, ולכן חשוב להכיר את הדברים לעומק עוד לפני שנכנסים לעסקה."
משרד עו"ד פרידמן ג'ובאני ושות' מעניק ליווי משפטי אישי ליזמים וקבלנים וכן מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן מגוונות: נדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי