בספרו "לגנאולוגיה של המוסר" עורך פרידריך ניטשה השוואה בין שקר לבין דעה קדומה. ההבדל, לשיטתו, טמון לא בתוכן הדברים אלא בעיקר בפער זמנים. כך למשל, אדם שמייסד דת חדשה עשוי לשקר לצאן מרעיתו בשלב הראשון. אבל בשלבים מתקדמים, כאשר הכת הופכת לדת מאורגנת ולמשנה סדורה שעוברת מאב לבן, והמייסד כבר איננו, השקר הופך לדעה קדומה, שכן מכירים רק את הפירות, ולא את הקרקע שממנה צמחו.
אותו מהלך עניינים עלול לקרות גם בעולם התכנון והבנייה, כאשר "דעה קדומה" אשר "צמחה" בהליך של איחוד וחלוקה מביאה לביטול של דרך סטטוטורית, באופן שמונע מבעל הקרקע גישה למגרש שלו
מדרך מתוכננת למגרש ללא גישה
סעיד פנה אליי וסיפר כי הופקדה בכפר תוכנית איחוד וחלוקה למתחם הכולל שטח נרחב, ובמסגרתה סומנה דרך סטטוטורית המובילה למגרש שלו. סעיד היה מרוצה מהתכנון.
אולם בהמשך הוגשה התנגדות לתוכנית מטעם אחד מבעלי הקרקע, אשר טען שהדרך עוברת בחלקה שלו. בעקבות ההתנגדות ביטלה הוועדה המחוזית את הדרך הסטטוטורית, והחליטה לתכנן תחתיה שטח בייעוד מגורים.
סעיד נותר ללא שום דרך גישה למגרשו. בנסיבות אלה הגיש סעיד בקשה לדיון חוזר בוועדה.
בדיון החוזר שבה הוועדה המחוזית ואישרה את ההחלטה לבטל את הדרך הסטטוטורית, אלא שהוחלט כי יסומן שביל ברוחב של עד 4 מטרים העובר בתוואי הדרך הסטטוטורית, לצורך מעבר הולכי רגל ותשתיות תת-קרקעיות.
עם זאת, נקבע במפורש שלא יתאפשר מעבר של כלי רכב בשביל החדש שיסומן.
סעיד נותר ללא אפשרות מעבר ברכב למגרשו, ולכן החליט להגיש עתירה מינהלית בנדון.
הטעויות שהתגלו בעתירה
בעתירה העלינו נימוקים שונים, ביניהם:
ההחלטות בדבר ביטול הדרך הסטטוטורית התקבלו ללא חוות דעת מקצועית וללא ביצוע בדיקות כלשהן. החלטות הוועדה המחוזית יוצרות כאוס תכנוני: פגיעה במערכת הרחובות, פגיעה בדרך הגישה של סעיד ושל מגרשים נוספים, הפרת טבלאות האיזון בהקצאת השטחים ובהפרשות לצורכי ציבור, וכן הפרה של האיזון והחלוקה בין היורשים, וכיו"ב.
אין שום נימוק תכנוני למהפך הקיצוני שחל בהחלטתה המקורית של הוועדה בעת הפקדת התכנית, שמצאה לנכון לשדרג את השבילים בתחום התכנית לדרך משולבת.
ההחלטות ניתנו בניגוד לכללי מינהל תקין, הן אינן סבירות בעליל, ונבעו מטעות עובדתית מהותית ומטעות משפטית מהותית. אין דרך אחרת להסביר את ה"זיגזג" בהחלטות הוועדה, חרף העובדה שלא חל שינוי נסיבות ולא התגלו נתונים חדשים.
טעות עובדתית מהותית: הוועדה סברה בטעות שהדרך חוצה חלקה אחת. המתנגד הטעה את חברי הוועדה, שכן לאמיתו של דבר הדרך אינה עוברת באמצע חלקת המתנגד, אלא בין שתי חלקות, האחת שייכת לסב והשנייה לנכד, ולשניהם שם זהה.
טעות משפטית מהותית: הוועדה סברה בטעות שיורש שאינו רשום אינו "בעל עניין בקרקע". אולם גם יורש שזכויותיו טרם נרשמו נחשב "בעל זכויות בקרקע", שכן זכויותיו הקנייניות של היורש מתגבשות עם פטירת המוריש, גם אם טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין.
בעקבות הגשת העתירה הסכימה הוועדה לקיים דיון נוסף. ואכן, התקיים דיון נוסף שבו הוחלט לאפשר לסעיד מעבר ברכב, כפי שביקש.
בניגוד לתחומי משפט אחרים, בדיני התכנון והבנייה, ובמיוחד כאשר מקופחות זכויות במקרקעין, ניתן לתקן החלטות שגויות של מוסדות התכנון. זאת משום שניתן לאבחן ולעמוד על טיבן של טעויות שאינן נעלמות בתכניות ובפרוטוקולים, אלא מקבלות ביטוי ממשי במגרש של בעל הקרקע.
לשם כך מומלץ לפנות לעורך דין מומחה לתכנון ובנייה בכל מקרה שבו עולה חשד ל"דעה קדומה" שצומחת מתוך הליך תכנוני.
עו"ד סמדר בן דור עוסקת למעלה מ-30 שנה בהיבטים המנהליים, האזרחיים והפליליים של דיני התכנון והבנייה. בעבר שימשה פרקליטה במחוז צפון וסנגורית ציבורית, ועל שמה רשום התקדים המוכר בפרשת בחוס. משרדה בחיפה מייצג בעלי קרקעות, יזמים, קבלנים, אדריכלים ועסקים מול ועדות התכנון והרשויות המקומיות ברחבי הארץ, בעתירות, בהתנגדויות, בעררים ובהליכי רישוי. היא שותפה לכתיבת הספר "תכנון ורישוי".
*המידע במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי